Ce trebuie trecut într-un contract de închiriere
Un contract de închiriere bine făcut protejează atât proprietarul, cât și chiriașul. Nu este doar o formalitate, ci documentul care stabilește clar cine folosește locuința, cât se plătește, pentru cât timp, ce obligații are fiecare parte și ce se întâmplă dacă apar probleme.
Multe neînțelegeri apar nu pentru că oamenii au intenții rele, ci pentru că anumite lucruri nu au fost scrise clar de la început: garanția, utilitățile, reparațiile, perioada de preaviz, animalele de companie, numărul de persoane care locuiesc în apartament sau modul de predare la final. Acest ghid îți arată ce elemente ar trebui să apară într-un contract de închiriere, într-un limbaj simplu și practic.
1. Datele complete ale proprietarului și chiriașului
Primul lucru care trebuie trecut în contract este identificarea clară a părților. Contractul trebuie să arate cine dă locuința în folosință și cine o primește în chirie.
Pentru persoane fizice
- Nume și prenume complet
- CNP, dacă părțile acceptă includerea lui în contract
- Serie și număr act de identitate
- Domiciliu sau adresă de corespondență
- Număr de telefon și adresă de email
Pentru persoane juridice
- Denumirea firmei
- CUI / cod fiscal
- Număr de înregistrare la Registrul Comerțului
- Sediul social
- Numele reprezentantului legal
- Datele persoanei care semnează contractul
Sfat: Verifică actul de identitate al chiriașului și actul de proprietate al locuinței înainte de semnare. Contractul trebuie să fie semnat de persoana care are dreptul legal să închirieze imobilul.
2. Descrierea exactă a locuinței închiriate
Contractul trebuie să identifice clar locuința, astfel încât să nu existe dubii despre ce spațiu se închiriază.
- Adresa completă a imobilului
- Numărul apartamentului, etajul și scara, dacă este cazul
- Numărul de camere
- Suprafața utilă, dacă este cunoscută
- Dependințele incluse: balcon, boxă, loc de parcare, curte, terasă
- Starea locuinței la predare
- Dacă se închiriază mobilată, semimobilată sau nemobilată
Dacă există un loc de parcare, boxă, spațiu de depozitare sau curte folosită de chiriaș, acestea ar trebui menționate explicit. În lipsa unei mențiuni clare, pot apărea discuții despre ce este inclus și ce nu.
Atenție: Nu lăsa formulări vagi precum „se închiriază apartamentul cu toate cele necesare”. Scrie concret ce este inclus, mai ales dacă există mobilier, electrocasnice, loc de parcare sau alte bunuri de valoare.
3. Durata contractului și data de începere
Durata contractului este una dintre cele mai importante clauze. Ea stabilește de când începe chiria și până când are chiriașul dreptul să folosească locuința.
- Data exactă de începere a contractului
- Data de finalizare sau durata totală: 6 luni, 12 luni, 24 luni etc.
- Posibilitatea de prelungire
- Condițiile în care contractul poate fi prelungit
- Obligația de notificare înainte de expirare, dacă părțile o doresc
Exemplu de formulare
Contractul se încheie pe o perioadă de 12 luni, începând cu data de 1 iunie 2026 și până la data de 31 mai 2027. Prelungirea contractului se poate face prin acordul scris al ambelor părți, înainte de expirarea perioadei inițiale.
Sfat: Dacă vrei stabilitate, evită contractele fără durată clară. O perioadă bine stabilită ajută ambele părți să știe la ce să se aștepte.
4. Chiria, termenul de plată și metoda de plată
Contractul trebuie să spună clar cât este chiria, când se plătește și cum se plătește. Aceste detalii sunt esențiale pentru a evita discuțiile ulterioare.
- Valoarea chiriei lunare
- Moneda în care se plătește
- Ziua până la care se face plata
- Metoda de plată: transfer bancar, numerar sau altă metodă agreată
- Contul bancar al proprietarului, dacă plata se face prin transfer
- Ce se întâmplă în caz de întârziere
Exemplu de formulare
Chiria lunară este de 400 euro și se plătește până cel târziu în data de 5 a fiecărei luni, pentru luna în curs, prin transfer bancar în contul indicat de proprietar.
Atenție: Dacă plata se face numerar, este recomandat să existe o dovadă scrisă a plății: chitanță, confirmare semnată sau alt document acceptat de părți.
5. Garanția: valoare, scop și condiții de returnare
Garanția este una dintre cele mai importante surse de conflict la finalul închirierii. De aceea, trebuie scris clar cât se plătește, ce acoperă și când se returnează.
- Valoarea garanției
- Data la care se achită
- Ce poate acoperi garanția: daune, chirie restantă, utilități neplătite
- Termenul de returnare după predarea locuinței
- Condițiile în care se pot reține sume din garanție
- Obligația de justificare a reținerilor
Exemplu de formulare
Chiriașul achită la semnarea contractului o garanție în valoare de 400 euro. Garanția poate fi folosită pentru acoperirea eventualelor daune produse locuinței, a utilităților neachitate sau a altor obligații restante. Garanția se returnează în termen de 15 zile de la predarea locuinței, după verificarea stării acesteia și achitarea tuturor obligațiilor.
Sfat: Garanția nu ar trebui tratată automat ca ultima lună de chirie, decât dacă acest lucru este acceptat expres de proprietar și trecut în contract.
6. Utilitățile și cheltuielile lunare
Contractul trebuie să arate cine plătește utilitățile și ce cheltuieli sunt în responsabilitatea chiriașului. Este important să fie clar dacă acestea sunt incluse sau nu în chirie.
- Întreținerea lunară
- Electricitatea
- Gazul
- Apa caldă și apa rece
- Internetul și televiziunea
- Salubritatea
- Fondul de rulment sau fondul de reparații, dacă este cazul
De regulă, chiriașul plătește consumurile curente, iar proprietarul rămâne responsabil pentru taxele și obligațiile care țin de dreptul de proprietate. Totuși, părțile pot stabili prin contract exact cum se împart aceste cheltuieli.
Indexurile la predare
La începutul contractului, este recomandat să se noteze indexurile contoarelor:
- Apă rece
- Apă caldă
- Gaz
- Electricitate
- Repartitoare sau alte sisteme de măsurare, dacă există
Sfat: Fă poze la contoare în ziua predării și atașează-le, dacă este posibil, la procesul-verbal de predare-primire.
7. Procesul-verbal de predare-primire
Contractul ar trebui însoțit de un proces-verbal de predare-primire. Acesta este documentul care arată în ce stare a fost predată locuința și ce bunuri existau în interior.
Ce ar trebui să conțină procesul-verbal
- Data predării
- Starea pereților, pardoselii, ușilor și ferestrelor
- Starea băii și bucătăriei
- Lista mobilierului
- Lista electrocasnicelor
- Numărul de chei predate
- Indexurile contoarelor
- Eventuale defecte existente deja
Un proces-verbal bine făcut protejează ambele părți. Proprietarul poate dovedi ce s-a predat, iar chiriașul poate demonstra că anumite defecte existau deja la început.
Atenție: Nu preda locuința doar verbal. Fără un proces-verbal, este mult mai greu de stabilit ulterior dacă o daună a existat de la început sau a apărut în timpul închirierii.
8. Obligațiile proprietarului
Contractul trebuie să menționeze ce obligații are proprietarul pe durata închirierii. Acestea țin, în principal, de predarea locuinței și de asigurarea folosinței acesteia în condiții normale.
- Să predea locuința în starea convenită
- Să permită chiriașului folosirea locuinței pe durata contractului
- Să efectueze reparațiile care cad în sarcina proprietarului
- Să nu intre în locuință fără acordul chiriașului, cu excepția situațiilor urgente sau prevăzute în contract
- Să comunice din timp eventualele vizite pentru verificări sau reparații
Accesul proprietarului în locuință
Este bine ca în contract să existe o clauză privind accesul proprietarului. Chiar dacă proprietarul deține locuința, pe durata contractului chiriașul are drept de folosință, iar vizitele ar trebui făcute cu notificare și acord prealabil.
Sfat: O formulare echilibrată poate prevedea că proprietarul poate vizita locuința cu notificare prealabilă de 24-48 de ore, la o oră rezonabilă, cu excepția urgențelor.
9. Obligațiile chiriașului
Contractul trebuie să arate clar și obligațiile chiriașului. Acestea țin de plata chiriei, folosirea normală a locuinței și respectarea regulilor stabilite.
- Să plătească chiria la termen
- Să achite utilitățile și cheltuielile stabilite în contract
- Să folosească locuința cu grijă
- Să nu producă daune
- Să anunțe proprietarul despre defecțiuni sau probleme apărute
- Să nu modifice locuința fără acordul proprietarului
- Să respecte regulile blocului sau ale asociației de proprietari
- Să predea locuința la final în starea convenită, ținând cont de uzura normală
Modificări în locuință
Dacă chiriașul vrea să schimbe mobilier, să monteze aparate, să găurească pereți, să vopsească sau să facă alte modificări, este recomandat ca acestea să fie aprobate în scris de proprietar.
Atenție: „Uzura normală” nu este același lucru cu deteriorarea. O urmă fină de utilizare poate fi normală, dar o ușă spartă, o canapea arsă sau pereți deteriorați pot justifica reparații.
10. Reguli privind animalele de companie, fumatul și numărul de persoane
Aceste aspecte par secundare la început, dar pot deveni rapid surse de conflict. Dacă proprietarul are reguli speciale, acestea trebuie trecute clar în contract.
- Dacă sunt acceptate sau nu animale de companie
- Dacă este permis fumatul în locuință
- Câte persoane pot locui în apartament
- Dacă este permisă cazarea altor persoane pe termen lung
- Dacă locuința poate fi folosită ca sediu social sau punct de lucru
- Dacă este permisă subînchirierea
Exemplu de formulare
Locuința va fi folosită exclusiv pentru scop rezidențial, de către chiriaș și persoanele menționate în contract. Subînchirierea, folosirea ca sediu social sau desfășurarea de activități comerciale se pot face doar cu acordul scris al proprietarului.
Sfat: Este mai bine să discuți aceste reguli înainte de semnare decât să apară tensiuni după mutarea chiriașului.
11. Reparațiile: cine plătește și în ce situații
Una dintre cele mai frecvente întrebări într-o închiriere este: cine plătește reparațiile? Contractul ar trebui să clarifice diferența dintre reparațiile cauzate de utilizarea normală, reparațiile majore și daunele provocate de chiriaș.
De regulă, proprietarul poate fi responsabil pentru:
- Reparații importante care țin de structura sau funcționarea normală a locuinței
- Defecțiuni care nu au fost cauzate de chiriaș
- Înlocuirea unor echipamente vechi, dacă acestea cedează din cauza uzurii normale
- Probleme majore la instalații, dacă nu au fost provocate prin folosire greșită
De regulă, chiriașul poate fi responsabil pentru:
- Daune produse prin neglijență
- Obiecte sparte sau deteriorate în timpul folosirii
- Consumabile și întreținere curentă
- Reparații necesare din cauza folosirii necorespunzătoare
Atenție: Evită formulările generale precum „chiriașul plătește toate reparațiile”. O astfel de clauză poate crea tensiuni și poate fi dezechilibrată. Mai bine stabilești clar tipurile de reparații și situațiile concrete.
12. Încetarea contractului și perioada de preaviz
Contractul trebuie să spună cum poate înceta închirierea înainte de termen sau la finalul perioadei stabilite. Preavizul este important pentru ambele părți: proprietarul are timp să caute alt chiriaș, iar chiriașul are timp să găsească altă locuință.
- Durata preavizului
- Cum se transmite notificarea: email, mesaj scris, adresă poștală
- Condițiile de încetare înainte de termen
- Ce se întâmplă cu garanția
- Obligația de predare a locuinței
- Achitarea utilităților până la data plecării
Exemplu de formulare
Oricare dintre părți poate denunța contractul cu un preaviz scris de 30 de zile. La încetarea contractului, chiriașul va preda locuința, cheile și bunurile primite, iar părțile vor întocmi un proces-verbal de predare-primire.
Sfat: Stabilește din contract dacă preavizul se poate da oricând sau doar după o perioadă minimă de închiriere, de exemplu după primele 6 luni.
13. Clauze privind întârzierile la plată
Este util ca în contract să existe o clauză pentru situațiile în care chiria sau utilitățile nu sunt plătite la timp. Aceasta nu trebuie să fie agresivă, dar trebuie să fie clară.
- Câte zile de întârziere sunt acceptate
- Dacă se aplică penalități
- Când poate proprietarul cere încetarea contractului
- Cum se notifică chiriașul
Exemplu de formulare
În cazul întârzierii plății chiriei cu mai mult de 10 zile calendaristice, proprietarul poate transmite chiriașului o notificare scrisă. Dacă plata nu este efectuată în termenul menționat în notificare, proprietarul poate solicita încetarea contractului, conform prevederilor contractuale și legale aplicabile.
Atenție: Nu folosi clauze abuzive sau formulări de tipul „proprietarul poate intra imediat în apartament și evacua chiriașul”. Evacuarea și recuperarea sumelor restante trebuie făcute în condițiile legii.
14. Înregistrarea contractului și obligațiile fiscale
În funcție de situația proprietarului și de legislația aplicabilă, contractul de închiriere poate trebui înregistrat la autoritățile fiscale, iar veniturile din chirie trebuie declarate conform regulilor fiscale în vigoare.
Este recomandat ca proprietarul să verifice obligațiile actuale privind:
- Înregistrarea contractului de închiriere
- Declararea veniturilor din chirii
- Termenele fiscale aplicabile
- Impozitul datorat
- Eventuale contribuții datorate în funcție de plafonul veniturilor
Atenție: Regulile fiscale se pot modifica. Înainte de semnarea sau înregistrarea contractului, verifică informațiile actualizate pe site-ul ANAF sau consultă un contabil / consultant fiscal.
15. Model simplu de listă pentru contract
Înainte de semnare, poți verifica dacă documentul include cel puțin următoarele elemente:
- Datele complete ale proprietarului
- Datele complete ale chiriașului
- Adresa exactă a locuinței
- Durata contractului
- Valoarea chiriei
- Termenul și metoda de plată
- Valoarea garanției
- Condițiile de returnare a garanției
- Utilitățile și cheltuielile lunare
- Obligațiile proprietarului
- Obligațiile chiriașului
- Regulile privind reparațiile
- Regulile privind animalele, fumatul sau subînchirierea
- Perioada de preaviz
- Condițiile de încetare
- Procesul-verbal de predare-primire
Pe SimpluVinde.ro poți publica gratuit anunțul tău de închiriere și poți prezenta clar locuința, prețul, dotările și condițiile importante pentru viitorii chiriași.
16. Ce să verifici înainte să semnezi
Indiferent dacă ești proprietar sau chiriaș, citește contractul complet înainte de semnare. Nu te baza doar pe discuțiile verbale. Ce nu este scris poate fi greu de dovedit ulterior.
- Verifică dacă toate sumele sunt corecte
- Verifică perioada contractului
- Verifică dacă garanția este explicată clar
- Verifică cine plătește utilitățile și reparațiile
- Verifică perioada de preaviz
- Verifică dacă toate anexele sunt semnate
- Păstrează o copie semnată a contractului
Un contract de închiriere bun nu trebuie să fie complicat, dar trebuie să fie clar. Cu cât sunt mai bine stabilite drepturile și obligațiile de la început, cu atât sunt mai mici șansele de neînțelegeri pe parcurs.
Publică gratuit locuința ta pe SimpluVinde.ro și atrage chiriași serioși printr-un anunț clar, complet și ușor de găsit.